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Sentenza

Nullo l’avviso di accertamento fondato solo sui valori OMI e sull’iscrizione ipo...
Nullo l’avviso di accertamento fondato solo sui valori OMI e sull’iscrizione ipotecaria.
Cassazione civile, Sez. V, sentenza 18 febbraio 2020, n. 4076 
Cass. civ. Sez. V, Sent., (ud. 12/12/2019) 18-02-2020, n. 4076
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TRIBUTARIA
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. CHINDEMI Domenico - Presidente -
Dott. PAOLITTO Liberato - Consigliere -
Dott. FASANO Anna Maria - Consigliere -
Dott. LO SARDO Giuseppe - Consigliere -
Dott. PEPE Stefano - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
sul ricorso iscritto al n. 27960/2015 R.G. proposto da:
AGENZIA DELLE ENTRATE (C.F.: (OMISSIS)), in persona del Direttore pro tempore,
rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato (C.F.: (OMISSIS)), presso i cui uffici
in Roma, Via dei Portoghesi 12, è domiciliata;
- ricorrente -
contro
G.L., rappresentato e difeso dall'avv. Andrea Saldutti ed elettivamente domiciliato presso il suo
studio in Roma, via L. Malagotti n. 15;
- controricorrente -
avverso la sentenza n. 6225/02/14 della Commissione tributaria Regionale di Roma, depositata
il 20/10/2014;
Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 12/12/2019 dal Consigliere Stefano Pepe;
udite le conclusioni rassegnate dal Sostituto Procuratore Generale Dott. Francesco Salzano, che
ha concluso per l'accoglimento del ricorso;
udite le conclusioni rassegnate dall'Avv. Pasquale Pucciariello per la ricorrente e dall'Avv. Andrea
Saldutti il resistente.
Svolgimento del processo
1. Con avviso di rettifica e liquidazione notificato il (OMISSIS) relativo all'atto di compravendita
di un locale ad uso negozio sito in (OMISSIS), registrato il 31/07(2007, l'Agenzia dell'entrate
accertava, in base ai valori OMI, il valore dell'immobile in Euro 900.000,00 a fronte di quello
dichiarato di Euro 500.000,00.
2. Il contribuente, in qualità di parte venditrice, proponeva ricorso avverso il suddetto avviso
adducendo il difetto di motivazione dello stesso in quanto faceva riferimento ai soli valori OMI
senza alcuna verifica dello stato dei luoghi, risultando, poi, il prezzo dichiarato oggetto di una
precedente pattuizione tra le parti con la quale veniva concesso all'acquirente (Parioli & Caffè
s.r.l.) l'opzione di acquisto dell'immobile per l'importo di Euro 500.000,00 ed essendo, infine,
l'ipoteca iscritta per il doppio del valore mutuato pari, quest'ultimo, a Euro 450.000,00.
3. La CTR, con sentenza n. 6225/02/14 depositata il 20.10.2014, in accoglimento dell'appello
proposto dal contribuente, riteneva ritenuto congruo il valore dell'immobile indicato dai
contribuenti in Euro 500.000,00.
4. Avverso tale sentenza l'Agenzia dell'entrate propone ricorso per cassazione affidato a due
motivi.
5. G.L. ha depositato controricorso chiedendo l'inammissibilità e infondatezza dell'avverso
ricorso.
Motivi della decisione
1. Con il primo motivo la ricorrente deduce, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, la violazione e
falsa applicazione del D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52.
La ricorrente rileva che la CTR nel violare le disposizioni indicate non ha tenuto conto che l'avviso
impugnato, oltre a richiamare le tabelle OMI si fondava sulla perizia di stima commissionata dalla
banca erogatrice del mutuo ipotecario concesso ai fini dell'iscrizione dell'ipoteca sull'immobile
oggetto della compravendita; iscrizione che comprendeva sia la quota capitale (Euro
450.000,00) che quella interessi (Euro 450.000,00). In sostanza, a parere della ricorrente,
l'ipoteca era stata iscritta per un valore doppio rispetto al capitale in quanto il debito contratto
dall'acquirente era di complessivi Euro 900.000,00, pari al valore dell'immobile concesso in
garanzia.
2. Con il secondo motivo la ricorrente deduce, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 4, la violazione e
falsa applicazione dell'art. 132 c.p.c., comma 2, n. 4) e del D.P.R. n. 131 del 1986, artt. 51 e 52.
Con tale censura la ricorrente rileva la sostanziale omessa motivazione da parte della CTR nella
parte in cui ha ritenuto inidonee, ai fini probatori circa il diverso valore dell'immobile, le tabelle
OMI e, al contrario, idonea la scrittura privata intervenuta tra le parti con la quale il contribuente
aveva concesso alla Parioli & Caffè srl l'opzione di acquisto dell'immobile oggetto dell'avviso di
rettifica per Euro 500.000,00. Tale pronuncia, a parere della ricorrente, non terrebbe, infatti,
conto degli ulteriori elementi sui quali l'avviso impugnato si fondava nonchè della sentenza n.
226 del 2001 con la quale la medesima CTR, nell'ambito del giudizio tra l'Agenzia dell'entrate e
la parte acquirente, afferente il medesimo avviso di rettifica, aveva riconosciuto le ragioni della
prima.
3. I due motivi, da trattarsi congiuntamente stante la loro stretta connessione, non sono fondati.
Il D.P.R. n. 131 del 1986 (Approvazione del Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta
di registro), all'art. 52 (Rettifica del valore degli immobili e delle aziende), ai commi 2 e 2 bis,
prevede che l'avviso di rettifica deve contenere "l'indicazione del valore attribuito a ciascuno dei
beni o diritti in esso descritti, degli elementi di cui all'art. 51 in base ai quali è stato determinato,
l'indicazione delle aliquote applicate e del calcolo della maggiore imposta, nonchè dell'imposta
dovuta in caso di presentazione del ricorso" e che "la motivazione dell'atto deve indicare i
presupposti di fatto e le ragioni giuridiche che lo hanno determinato. Se la motivazione fa
riferimento ad un altro atto non conosciuto nè ricevuto dal contribuente, questo deve essere
allegato all'atto che lo richiama salvo che quest'ultimo non ne riproduca il contenuto essenziale.
L'accertamento è nullo se non sono osservate le disposizioni di cui al presente comma".
L'obbligo della motivazione dell'avviso di accertamento di maggior valore se da un lato mira a
delimitare l'ambito delle ragioni adducibili dall'Ufficio nell'eventuale fase contenziosa e, quindi, a
consentire al contribuente l'esercizio del diritto di difesa così da porlo in condizione di prestare
acquiescenza o di dare avvio ad apposito ricorso giurisdizionale, dall'altro, deve fondarsi su
presunzioni gravi precise e concordanti.
Questa Corte, con indirizzo condiviso dal Collegio, ha precisato che: "In tema di accertamento
dei redditi di impresa, in seguito alla sostituzione del D.P.R. n. 600 del 1973, art. 39 ad opera
della L. n. 88 del 2009, art. 24, comma 5, che, con effetto retroattivo, stante la sua finalità di
adeguamento al diritto dell'Unione Europea, ha eliminato la presunzione legale relativa
(introdotta dal D.L. n. 223 del 2006, art. 35, comma 3, conv., con modif., dalla L. n. 248 del
2006) di corrispondenza del corrispettivo della cessione di beni immobili al valore normale degli
stessi (così ripristinando il precedente quadro normativo in base al quale, in generale, l'esistenza
di attività non dichiarate può essere desunta "anche sulla base di presunzioni semplici, purchè
siano gravi, precise e concordanti"), l'accertamento di un maggior reddito derivante dalla
predetta cessione di beni immobili non può essere fondato soltanto sulla sussistenza di uno
scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell'atto di compravendita ed il valore normale del
bene quale risulta dalle quotazioni OMI, ma richiede la sussistenza di ulteriori elementi indiziari
gravi, precisi e concordanti" (Cass. n. 9474 del 2017). Il principio è applicabile anche all'imposta
di registro, con effetto retroattivo, stante la finalità di adeguamento al diritto dell'Unione Europea
(Cass. n. 11439 del 2018). Le quotazioni OMI, risultanti dal sito web dell'Agenzia delle entrate,
non costituiscono una fonte tipica di prova del valore venale in comune commercio del bene
oggetto di accertamento, ai fini dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale, essendo idonee a
condurre ad indicazioni di valore di larga massima (Cass. n. 25707 del 2015). Il riferimento alle
stime effettuato sulla base dei valori OMI, per aree edificabili del medesimo comune, non è quindi
idoneo e sufficiente a rettificare il valore dell'immobile, tenuto conto che il valore dello stesso
può variare in funzione di molteplici parametri quali l'ubicazione, la superficie, la collocazione
nello strumento urbanistico, nonchè lo stato delle opere di urbanizzazione (Cass. n. 18651 del
2016; Cass. n. 11439 e 21813 del 2018).
Così ricostruito il quadro normativo di riferimento e la sua interpretazione da parte di questa
Corte, nell'avviso di rettifica in esame l'Agenzia dell'entrate - per come risulta dagli atti di parte
(ricorso e controricorso) e della sentenza della CTR - dà conto di essere pervenuta a determinare
il valore dell'immobile in Euro 900.000,00 tenuto conto della sua condizione concreta per effetto
della quale ha ridotto a tale somma quella risultante dalla mera applicazione delle tariffe OMI
(secondo la quale il valore sarebbe stato di Euro 970.000,00), assumendo all'uopo rilievo la
perizia effettuata dall'Istituto bancario intervenuto ai fini della concessione del mutuo (di Euro
450.000,00) alla parte acquirente e della conseguente iscrizione di ipoteca (per l'importo
complessivo di capitale e interessi di Euro 900.000,00); importo quest'ultimo corrispondente, a
parere dell'Agenzia, a quello del valore dell'immobile.
Tale ultima affermazione è frutto di una errata interpretazione normativa.
Il D.Lgs. n. 385 del 1993 (Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia), art. 38
(Nozione di credito fondiario), prevede che "Il credito fondiario ha per oggetto la concessione,
da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado
su immobili", stabilendo il successivo art. 39, comma 3, (Ipoteche) che "il credito della banca
relativo a finanziamenti con clausole di indicizzazione è garantito dall'ipoteca iscritta fino a
concorrenza dell'importo effettivamente dovuto per effetto dell'applicazione di dette clausole.
L'adeguamento dell'ipoteca si verifica automaticamente se la nota d'iscrizione menziona la
clausola di indicizzazione".
Da tali disposizioni si evince, diversamente da quanto sostenuto dalla ricorrente, che l'iscrizione
ipotecaria non costituisce quell'elemento grave preciso e concordante utile al fine di individuare
il reale valore dell'immobile oggetto di compravendita per come indicato da questa Corte.
La ratio dell'iscrizione è, infatti, quella di garantire l'Istituto di credito anche per tutti gli interessi
legali e moratori, le spese legali e giudiziarie "fino a concorrenza dell'importo effettivamente
dovuto" che, eventualmente, sarà tenuto a sostenere nel caso in cui il mutuatario non paghi il
proprio debito e si debba procedere al pignoramento immobiliare. L'iscrizione ipotecaria, quindi,
viene effettuata dagli Istituti di credito per un valore percentuale calcolato sull'importo totale del
mutuo e non sul valore dell'immobile; quest'ultimo, infatti, viene determinato da una preventiva
perizia al solo fine di individuare l'ammontare del credito che può essere coperto dal bene.
Nella fattispecie assume rilievo la circostanza che la quota capitale di mutuo concesso è di Euro
450.000,00 inferiore e, dunque, logicamente compatibile al prezzo dichiarato dalle parti di Euro
500.000,00; prezzo che, peraltro, risulta essere stato indicato da quest'ultime in un precedente
accordo con il quale l'una concedeva all'altra l'opzione di acquisto in esame da esercitarsi entro
17 mesi.
4. Il ricorso va pertanto rigettato.
5. Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo. Rilevato che risulta
soccombente parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato per essere
amministrazione pubblica difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato, non si applica il D.P.R. 30
maggio 2012, n. 115, art. 13, comma 1- quater.
P.Q.M.
La Corte:
Rigetta il ricorso.
Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della resistente, delle spese del giudizio di
legittimità, che liquida in complessivi Euro 7.000,00 oltre spese prenotate a debito e accessori
come per legge.
Così deciso in Roma, il 12 dicembre 2019.
Depositato in Cancelleria il 18 febbraio 2020
Avv. Antonino Sugamele

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