Sentenza

Le detrazioni fiscali per gli interventi antisismici.

le detrazioni sono ammesse relativamente:
1) allespese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio, di riqualificazione energetica degli edifici e di adozione di misure antisismiche;
2) all'acquisto di autorimesse e posti auto pertinenziali, relativamente alle spese di realizzazione documentate mediante apposita attestazione rilasciata dal venditore-costruttore.
3) all'acquisto di immobili restaurati, risanati e ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie. 
Le detrazioni di cui al punto 1) hanno riflessi sull'attività notarile soltanto in caso di alienazione dell'immobile.

Le detrazioni di cui ai punti 2) e 3) hanno riflessi sia in relazione agli atti di alienazione dell'immobile interessato dagli interventi sia in sede di stipula degli atti di acquisto degli stessi, per quanto attiene, per il n. 2) alla sussistenza del rapporto pertinenziale e per il n. 3) al rispetto dei criteri per la individuazione dei relativi presupposti.

Gli interventi edilizi ammessi alle detrazioni sono quelli previsti dal d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, art. 3, co. 1°, lettere:
a) “interventi di manutenzione ordinaria”, gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;
b) “interventi di manutenzione straordinaria”, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso;
c) “interventi di restauro e di risanamento conservativo”, gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d'uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;
d) “interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente.

Tenuta presente la distinzione operata dalle lettere a) e b) del comma 1 dell'art. 16 bis citato, tra interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio residenziale e interventi effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze, distinzione in base alla quale, per quanto attiene alle parti comuni dell'edificio, sono ammesse in detrazione le spese sostenute per agli interventi previsti dalle sopra citate lettere a), b), c) e d) dell'art. 3, d.P.R. n. 380/2001, mentre invece, per quanto riguarda le singole unità, sono ammesse in detrazione soltanto le spese per gli interventi previsti dalle citate lettere b), c) e d) del medesimo dell'art. 3, esclusi, pertanto, gli interventi di manutenzione ordinaria.
Interventi esclusi

Ai fini delle detrazioni in genere, sono esclusi, inoltre, gli interventi di cui alle lettere e) ed f) del medesimo art. 3, co. 1°, d.P.R. n. 380/2001,vale a dire gli “interventi di nuova costruzione” e gli “interventi di ristrutturazione urbanistica”.

Fatta avvertenza che a norma del comma 2° del medesimo art. 3, “Le definizioni di cui al comma 1 prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi. Resta ferma la definizione di restauro prevista dall'articolo 34 del decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490”.

Vale a dire “per restauro si intende l'intervento diretto sulla cosa volto a mantenere l'integrità materiale e ad assicurare la conservazione e la protezione dei suoi valori culturali. Nel caso di beni immobili situati nelle zone dichiarate a rischio sismico in base alla normativa vigente il restauro comprende l'intervento di miglioramento strutturale.”
Disciplina sisma-bonus

La disciplina, contenuta nell'art. 16, decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63,convertito con modificazioni dalla L. 3 agosto 2013, n. 90, subisce nel tempo modifiche ad opera di vari provvedimenti normativi:

a) Decreto -Legge 24 aprile 2017, n. 50

(Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo), convertito con modificazioni dalla L. 21 giugno 2017, n. 96.

In particolare l' art. 46-quater (Incentivi per l'acquisto di case antisismiche) che inserisce nell'art. 16 del D.L. 63/2013, dopo il comma 1-sexies , il comma 1-septies, che prevede, oltre a una elevazione della misura delle detrazioni per l'acquisto di case antisismiche, anche la possibilità di optare, in luogo della detrazione, per la cessione del credito alle imprese che hanno effettuato gli interventi, consistenti nella demolizione e ricostruzione di interi edifici anche con variazione volumetrica, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, allo scopo di ridurre il rischio sismico

b) Decreto–Legge 30 aprile 2019, n. 34 (Misure urgenti di crescita economica e per la risoluzione di specifiche situazioni di crisi) convertito con modificazioni dalla L. 28 giugno 2019, n. 58.

In particolare il decreto, con l'art. 8, modifica il comma 1-septies dell'art. 16 del D.L. 63/2013, mediante estensione della normativa oltre che alla zona sismica 1, anche alle zone 2 e 3, e, con l'art.10, introduce nel medesimo articolo 16 il successivo comma 1-octies con la previsione, per gli interventi di adozione di misure antisismiche, della possibilità per il soggetto che ha diritto alla detrazione di optare, in luogo della detrazione stessa, per un contributo di pari ammontare sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e a quest'ultimo rimborsato sotto forma di credito d'imposta da utilizzare esclusivamente in compensazione, in cinque quote annuali di pari importo. Il fornitore che ha effettuato gli interventi ha, a sua volta, la facoltà di cedere il credito d'imposta ai propri fornitori di beni e servizi, con esclusione della possibilità di ulteriori cessioni da parte di questi ultimi.

c) Legge 27 dicembre 2019, n. 160 (Legge di Bilancio 2020)

In particolare l'art. 1, comma 176, con effetto dal 1° gennaio 2020, abroga l'art. 10, comma 2, D.L. 34/2019 che aveva introdotto il sopra citato comma 1-octies nell'art.16 del D.L. 63/2013, che prevedeva l'alternativa detrazione/ sconto corrispettivo/cessione credito, eliminando la possibilità di richiedere lo sconto in fattura in relazione alle spese per gli interventi di adozione delle misure antisismiche. Pertanto, a decorrere dal 2020 è possibile avvalersi solo della cessione del credito.
Confronto norme art. 16-bis t.u.i.r. – norme sisma bonus: adozione interventi antisismici – fabbricati esistenti (art. 16-bis T.U.I.R.)

Gli interventi, previsti dal comma 1°, lettera i) sono quelli:

“relativi all'adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione. Gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari;”
Sisma bonus

Dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 per le spese sostenute ed effettivamente rimaste a carico del contribuente per interventi di adozione di misure antisismiche, con procedure di autorizzazione attivate a partire dal 1° gennaio 2017, la detrazione è pari al 50% delle spese stesse fino a un ammontare complessivo non superiore a Euro 96.000,00 per unità immobiliare, comprensiva di pertinenze, e va ripartita in cinque quote annuali di pari importo.

La detrazione è ammessa per interventi realizzati su immobili ad uso abitativo, anche se non adibiti ad abitazione principale e su immobili destinati ad attività produttive.

In conseguenza della realizzazione degli interventi:
- qualora derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una classe di rischio inferiore la detrazione dall'imposta spetta nella misura del 70% della spesa sostenuta:
- qualora derivi il passaggio a due classi di rischio inferiori, la detrazione spetta nella misura dell'80%.

In base al decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 28 febbraio 2017, è necessario:
- che il progettista asseveri la classe di rischio dell'edificio prima dei lavori e quella che conseguirà dopo l'esecuzione dell'intervento;
- che il direttore dei lavori e il collaudatore statico, qualora la sua nomina sia prevista per legge, attestino, dopo la ultimazione dei lavori e del relativo collaudo, la conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato.

Secondo l'AE “Resta ferma la possibilità di avvalersi dell'agevolazione prevista dall'art. 16-bis, comma 1, lett. i) del Tuir (per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio), fruendo della detrazione del 50% della spesa da ripartire in 10 rate di pari importo” (Cfr. Risoluzione 29 novembre 2017, n.147/E).
Detrazioni per acquisti da imprese: nell'art. 16-bis, n. 3, T.U.I.R.

La detrazione spetta agli acquirenti e agli assegnatari di unità abitative e relative pertinenze facenti parte di fabbricati sui quali siano stati eseguiti interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, di cui all'art. 3, comma 1, lettere c) e d), d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, alle seguenti condizioni:
- che gli interventi siano eseguiti da imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie e riguardino gli interi fabbricati non singole unità;
- che l'acquisto o l'assegnazione siano effettuati entro 18 mesi dal termine dei lavori.

La detrazione spetta all'acquirente o all'assegnatario in ragione del 50% del valore degli interventi che si assume in misura pari al 25% del prezzo dell'unità immobiliare risultante dall'atto di compravendita o di assegnazione e comunque entro l'importo massimo di euro 96.000,00, da ripartire in 10 rate annuali di pari importo.

Nel sisma bonus

Qualora gli interventi di cui sopra siano realizzati nei Comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1,2 e 3, mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare, che provvedano, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile, le detrazioni spettano all'acquirente delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75% (passaggio a una classe di rischio inferiore) e dell' 85% (passaggio a due classi di rischio inferiore) del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a euro96.000 per ciascuna unità immobiliare.

I soggetti beneficiari possono optare, in luogo della detrazione, per la cessione del corrispondente credito alle imprese che hanno effettuato gli interventi ovvero ad altri soggetti privati, con la facoltà di successiva cessione del credito. Rimane esclusa la cessione a istituti di credito e intermediari finanziari.

Qualora si opti per la detrazione, questa deve essere ripartita in 5 rate annuali di pari importo.

Secondo l'AE gli interventi consistenti nella demolizione e ricostruzione di edifici adibiti ad abitazioni private o ad attività produttive sono ammessi alle maggiori detrazioni previste per gli interventi antisismici, qualora concretizzino un intervento di ristrutturazione edilizia e non un intervento di nuova costruzione, e se rispettano tutte le condizioni previste dalla norma agevolativa (art. 16 del decreto legge n. 63/2013).

Per avere la detrazione è necessario, pertanto, che dal titolo amministrativo che autorizza i lavori risulti che l'opera consista in un intervento di conservazione del patrimonio edilizio esistente e non in un intervento di nuova costruzione.

(Cfr. Risoluzione 27 aprile 2018, n.34/E).
Soggetti aventi diritto alla detrazione

Hanno diritto alla detrazione:
– proprietari, comproprietari, nudi proprietari, usuari, usufruttuari, abitatori, superficiari;
– comodatari, locatari;
– imprenditori individuali, soci di cooperative a proprietà divisa o indivisa, soci di società semplici e in nome collettivo, per immobili non strumentali o merce.

Hanno diritto inoltre:
– familiari conviventi dei possessori o detentori (coniuge – anche separato assegnatario dell'immobile di proprietà dell'altro coniuge – unito civilmente, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado – convivente more uxorio). A condizione che sostengano le spese e le fatture e i bonifici bancari o postali siano a loro intestati;
– promissario acquirente in base a preliminare registrato, a condizione che sia stato già immesso nel possesso ed esegua gli interventi a proprio carico.

“Dal 2018, infine, le detrazioni per interventi di ristrutturazione edilizia (compresi quelli per l'adozione di misure antisismiche) possono essere usufruite anche:
– dagli Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati;
– dagli enti che hanno le stesse finalità sociali dei predetti istituti.

Questi enti devono essere stati costituiti, e già operanti alla data del 31 dicembre 2013, nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing”.

Le detrazioni spettano per gli interventi realizzati su immobili di loro proprietà, o gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica.

Inoltre, possono usufruirne anche le cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci”. (Cfr. Guida Agenzia Entrate, cit.)
Alienazione dell'immobile

Ai sensi dell'art. 16-bis, n. 8, T.U.I.R. “In caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1 la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare. In caso di decesso dell'avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all'erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene”.

Nonostante la norma citata faccia espresso riferimento alla “vendita” si ritiene pacificamente, anche sulla base della prassi dell'Agenzia delle Entrate formatasi sotto la vigenza della l. n. 449/1997 e successive modificazioni, che il termine sia stato usato dal legislatore in senso non tecnico e che pertanto la disposizione sia applicabile a tutti i trasferimenti per atti tra vivi, ivi compresi quelli a titolo gratuito.

Secondo l'AE:
- il trasferimento di una quota dell'immobile non determina un analogo trasferimento del diritto alla detrazione, che avviene solo in presenza della cessione dell'intero immobile. Se, tuttavia, per effetto della cessione della quota chi acquista diventa proprietario esclusivo dell'immobile, la residua detrazione si trasmette all'acquirente;
- in caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso sia a titolo gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all'usufruttuario, ma rimangono al nudo proprietario;
- in caso di decesso dell'avente diritto, la detrazione non fruita in tutto o in parte è trasferita, per i rimanenti periodi d'imposta, esclusivamente all'erede o agli eredi che conservano la “detenzione materiale e diretta dell'immobile”; la condizione della detenzione del bene deve sussistere non soltanto per l'anno di accettazione dell'eredità ma anche per ciascun anno per il quale si vuole fruire delle residue rate di detrazione.
Atto integrativo

Qualora nell'atto di trasferimento sia stata omessa la riserva della detrazione in capo alla parte alienante, l'AE ammette il ricorso a un atto integrativo contenente tale clausola.

“(...) in mancanza di tale specifico accordo nell'atto di trasferimento dell'immobile, la conservazione in capo al venditore delle detrazioni non utilizzate possa essere ottenuta solo mediante la stipula di un atto integrativo del precedente atto di trasferimento, redatto con le stesse forme del medesimo (atto pubblico o scrittura privata autenticata a seconda della forma utilizzata). Nell'atto integrativo le parti del contratto originario dovranno espressamente dare atto dell'accordo fra le parti stesse, esistente sin dalla data del rogito anche se non formalmente recepito, di mantenere in capo al venditore le residue rate di detrazione, ferme restando le restanti pattuizioni, comprese quelle riguardanti il prezzo di acquisto.

Ciò implica, naturalmente, che l'acquirente non dovrà avvalersi della detrazione nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno in cui è avvenuto l'acquisto, essendo la fruizione della detrazione incompatibile con la volontà, da manifestare nell'integrazione dell'atto di acquisto, diretta a mantenere la detrazione residua in capo al venditore”. (Cfr. Nota AGE – Direzione Centrale Normativa n. 0122870. 22-10-2013).

In sede di registrazione l'atto sconta l'imposta di registro nella misura fissa di Euro 200 e l'imposta di bollo nella misura di Euro 45.